Gmina szuka pieniędzy na ulicy

W naszej redakcji rozdzwoniły się telefony od mieszkańców ulic, które w ostatnim czasie zostały przebudowane: Lipowej, Parkowej, Sportowej i BoWiD. Wszyscy otrzymali zawiadomienia o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, a konkretnie ulic i chodników. Podstawą decyzji ma być ustawa o gospodarce nieruchomościami. Pojęcie opłaty adiacenckiej nie wszystkim jest znane. W dużym skrócie jest to opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Podamy prosty przykład. Grunt rolny jest przekształcony w działki budowlane czy inwestycyjne. Cena tego samego metra kwadratowego nieruchomości po przekształceniu znacznie wzrasta. To jest oczywiste. Opłata jest naliczana procentowo od różnicy między wartością przed i po przekształceniu. Artykuł 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje gminom możliwość pobierania takiej opłaty również w przypadku gdy obok nieruchomości zostanie wybudowana nowa droga, powstanie kanalizacja, wodociąg czy sieć telekomunikacyjna. Również te elementy powodują, że wartość nieruchomości wzrasta. Wymieniony artykuł mówi wprost: „Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłaty adiacenckiej”. Na szczęście nie jest to przepis obligatoryjny. W każdym przypadku opłata adiacencka jest fakultatywna, czyli może być stosowana, ale nie musi. Wiele gmin jej nie pobiera. Przyczyna jest prozaiczna. Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej ustalana jest na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, że na koszt gminy należałoby zlecić wykonanie kilkudziesięciu operatów dla nieruchomości położonych przy alei Lipowej czy ulicy Parkowej. Taki operat pewnie nie kosztuje 100 złotych, a znacznie więcej. Może się okazać, że wysokość naliczonej opłaty adiacenckiej będzie mniejsza od ceny operatu szacunkowego. Ile wynosi ta opłata? Ustawodawca daje tutaj wolną rękę radzie gminy, przy czym opłata nie może przekraczać 50 procent różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Rada Miejska Sępólna uchwałą z 25 września 2019 roku ustaliła opłatę na poziomie 25 procent różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Laikowi trudno powiedzieć o ile wzrasta wartość domu jednorodzinnego i działki, na której jest posadowiony z tego tytułu, że wybudowano przy niej nowy chodnik, ścieżkę rowerową i wyasfaltowano jezdnię. Takich obliczeń dokonuje się przy zastosowaniu specjalnych wzorów, o których mówi się również w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wydaje się, że gra nie jest warta świeczki, a spodziewane przychody gminy z tytułu opłaty adiacenckiej będą mniejsze od wyceny nieruchomości. 

– To jest możliwe. Na razie postępowanie zostało wszczęte i w każdej chwili może być umorzone. Sami widzimy, że sprawa nie jest taka prosta. Mam świadomość, że pochopnymi działaniami możemy skrzywdzić mieszkańców, dlatego na razie analizujemy dane i zastanowimy się co dalej. Proszę mieszkańców uspokoić. Nic nie jest przesądzone i żadne decyzje nie zostały podjęte – mówi burmistrz Sępólna Waldemar Stupałkowski. 

Trzeba przyznać, że ta sprawa wygląda absurdalnie. Gmina remontuje ulicę bez zgody mieszkańców i potem każe im dołożyć do tej inwestycji. Na razie nie wiemy, o jakich pieniądzach mowa, ale chodzi o zasadę. 

Czyżby gminę tak przycisnęło, że szuka pieniędzy w taki nietypowy sposób? Gdyby burmistrzowi czy radnym przyszło do głowy dalsze brnięcie w kierunku nałożenia opłaty adiacenckiej na mieszkańców wyremontowanych ulic, to czeka na nich prawna pułapka. W przepisach, które odnoszą się do tego przypadku, wyraźnie mówi się o budowie urządzeń infrastruktury technicznej. Z naciskiem na słowo „budowa”. Tymczasem ulice, o których piszemy, zostały wybudowane już dawno. Teraz je tylko przebudowano, a to dwa zupełnie inne pojęcia.