Inwestowanie bez planów i brak dobrych sąsiadów

Jest XXI wiek, a Sępólno nie posiada dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego

Dyskusję w sprawie planowanej inwestycji wywołała na ostatniej sesji rady miejskiej radna Anna Miczko, która zapytała, dlaczego przedsiębiorca otrzymał odmowną decyzję o warunkach zabudowy. – Potencjalny inwestor wystąpił do gminy Sępólno o wydanie decyzji lokalizacyjnej na budowę hotelu w miejscowości Dziechowo. Dostał decyzję odmowną, ponieważ decyzję lokalizacyjną wydaje się na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Polega to na tym, że w pobliżu powinien znajdować się budynek o takiej samej funkcji, aby można było na sąsiedniej działce wybudować budynek hotelowy. Jeśli dla tego terenu byłby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to taki hotel mógłby powstać. Do tej pory inwestor nie wystąpił o zmianę miejscowego planu zagospodarowania – powiedział na sesji Marcin Koniszewski z Referatu Inwestycji i Rozwoju Gospodarczego Urzędu Miejskiego w Sępólnie. Jego wypowiedź spotkała się z natychmiastową reakcją radnych.
– Byłam na wycieczce w Kołobrzegu, gdzie ten pan ma hotel, i opowiedział nam ze szczegółami o tej sprawie. To, co mówisz, jest nieprawdą. Jakie to ma znaczenie, co znajduje się na sąsiedniej działce? Jestem zbulwersowana tą odpowiedzią. Jeżeli taki inwestor przyjdzie, to jeden urzędnik powinien trzymać go za rękę i go poprowadzić. Wy żeście go odsunęli – grzmiała Anna Miczko.
– Dlaczego gmina mu nie podpowiedziała? – pytał zdziwiony radny Mirosław Pestka. O krok dalej poszedł radny Janusz Tomas:
– Dla mnie to jest śmieszne, co pan powiedział, że on powinien wystąpić do urzędu o opracowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obowiązkiem gminy jest opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Są inne miejsca, gdzie można zlokalizować hotel np. w Sępólnie – stwierdził radny Janusz Tomas. Do całej sprawy nie mógł się odnieść burmistrz Sępólna, który był nieobecny na sesji, ale poprosiliśmy go o komentarz.
 – Ta sprawa dotyczy osoby, która kupiła działkę w Dziechowie z tą świadomością, że to jest obszar zabudowy mieszkaniowej. Nieruchomość jest bardzo ładnie położona nad jeziorem. Inwestor wybudował tam dom mieszkalny. W międzyczasie ta osoba wystąpiła do gminy o wydanie decyzji na budowę pensjonatu. Dla tego terenu nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, dlatego inwestor wnioskował o wydanie decyzji na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Jeżeli nie ma planu, można wydać decyzję, ale pod warunkiem że w okolicy określonej przepisami jest podobna zabudowa, w tym przypadku hotelowa. Jeżeli taka jest, to my możemy to wydać. W pobliżu nieruchomości tego pana takiej zabudowy nie ma, dlatego nie mogliśmy tej decyzji wydać. Właściciel powinien wystąpić o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wtedy rusza cała procedura. To trwa ponad rok. W tym przypadku inwestor zdecydował się pójść inną drogą. Zaskarżył naszą decyzję, ale Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało ją w mocy. Uzasadnienie było takie, że nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a dobre sąsiedztwo nie może być w tym przypadku wykorzystane. Jedynym rozwiązaniem jest opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Do tej pory inwestor nie złożył wniosku o zmianę planu. Rozmowy się toczą. Myślę, że prędzej czy później dojdziemy do porozumienia i inwestor taki wniosek złoży. Były sugestie ze strony naszych mieszkańców, żeby zaproponować inne miejsce, ale to nie wchodzi w rachubę, ponieważ inwestor chce budować akurat tam. Na etapie procedury planistycznej będzie brane pod uwagę stanowisko sąsiadów – wyjaśnia burmistrz Sępólna.
Słowa urzędnika Marcina Koniszewskiego zabrzmiały tak jakby istnienie hotelu w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora było jedynym sposobem uzyskania niezbędnych pozwoleń. Prawo jest w tej kwestii przejrzyste. Jeżeli jakieś tereny nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, to budowa czegokolwiek wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Taką decyzję wydaje burmistrz, wójt lub prezydent miasta. Na czym polega tzw. zasada dobrego sąsiedztwa lub zasada kontynuacji funkcji, o której mówił Koniszewski?
Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy przewiduje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (przy czym przepisu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W praktyce najwięcej trudności sprawia określenie spełniania warunków, o których mowa w pkt. 1 powołanego przepisu. Zdarza się, że gminy, interpretując zawężająco przepisy ustawy, w sposób bezpodstawny odmawiają wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Jak zaznaczono, decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy itd.). Warunki te określane są zasadą kontynuacji funkcji lub zasadą dobrego sąsiedztwa.
 W celu określenia istnienia zasady kontynuacji funkcji, organ wyznacza tzw. obszar analizowany, stosując w tym względzie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. Obszar ten wyznaczany jest wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. W odniesieniu do tego obszaru przeprowadzana jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z zasady dobrego sąsiedztwa wynika wymóg, aby nowa zabudowa dostosowana była do funkcji obiektów już istniejących i wyklucza zabudowę sprzeczną z funkcjami już istniejących obiektów.
Jedyne co można zarzucić gminie w tym konkretnym procesie inwestycyjnym, to brak planów zagospodarowania przestrzennego. Jednak chyba w całym kraju nie ma samorządu, który miałby te sprawy uporządkowane. Sępoleńskim radnym przypominamy, że to inwestor składa wniosek o opracowanie planów zagospodarowania przestrzennego. Resztę bierze na swoje barki gmina. Przy tej okazji warto na kilka chwil pochylić się nad brakiem planów zagospodarowania przestrzennego. Brak takiej dokumentacji poskutkował tym, że na terenie gminy nie doszło do kilku spektakularnych przedsięwzięć. Dobitnym przykładem jest Zbigniew Barłóg, który ponad rok czekał na opracowanie planu i się nie doczekał. W końcu wybudował swoją fabrykę w bydgoskim parku przemysłowym. Tam płaci podatki i zatrudnia ludzi tam mieszkających.