ZGK nieprawidłowo rozlicza koszty ogrzewania

Właścicielka mieszkania także uznała, że to absurdalne kwoty i sprawa trafiła do sądu. Wspólnota doliczyła do należności głównej odsetki oraz koszty upomnień i pozwała ją o zapłatę 7.776,41 złotych. Tutaj dochodzimy do kolejnego absurdu, na który wielokrotnie zwracaliśmy uwagę. To ZGK sprzedaje wspólnocie ciepło, które później rozlicza wspólnota. Jednak w jej imieniu robi to zarządca nieruchomości, czyli… ten sam ZGK. W ten sposób ZGK reprezentuje interesy mieszkańców w sporach z ZGK. Komentarz jest zbędny. Fizycznie rozliczaniem ciepła w budynku zajmuje się ZGK, ale formalnie robi to wspólnota, dlatego to ona musiała wstąpić na sądową drogę ze swoim członkiem. Sprawa trafiła na wokandę Sądu Rejonowego w Tucholi.

Sąd nie jest alfą i omegą, dlatego zatrudnił biegłego. Na potrzeby tej sprawy powstały dwie opinie. Obydwie są wręcz miażdżące dla wspólnoty, a właściwie dla jej zarządcy, czyli ZGK. Biegły ustalił, że podczas rozliczania kosztów ogrzewania budynku nie stosuje się żadnego z elementarnych obowiązków wynikających z ustawy Prawo energetyczne. Po pierwsze, wymieniona ustawa mówi, że każdy budynek musi posiadać odrębne układy pomiarowo-rozliczeniowe. W tym przypadku jeden układ obejmuje dwa sąsiednie budynki. Dalej ustawa mówi, że koszty ogrzewania dzieli się na koszty ogrzewania lokali mieszkalnych i ogrzewanie części wspólnej budynku. Prawo energetyczne nakazuje dokonanie wyboru metody rozliczania uwzględniającej współczynniki wyrównawcze wynikające z położenia lokalu w bryle budynku oraz dopuszczenie w regulaminie rozliczania możliwości zamiennego rozliczania opłat za ciepło na podstawie powierzchni lub kubatury lokalu. Wreszcie ustawa nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek wprowadzenia metody rozliczania w formie wewnętrznego regulaminu. „Powódka nie spełnia żadnego z wyżej wymienionych obowiązków, a przede wszystkim nie posiadała w opiniowanym okresie regulaminu rozliczania kosztów ogrzewania” – napisał biegły. Przyjęcie regulaminu stanowi czynność, która przekracza tak zwany zwykły zarząd i musi się odbywać poprzez uchwałę wspólnoty. Dlaczego ten regulamin jest tak ważny? Z prostych względów. Nie można jedną miarą traktować wszystkich mieszkań w budynku. Mieszkanie „w środku” zużywa mniej ciepła, a mieszkanie na ostatniej kondygnacji i na szczycie zużywa więcej. Dlatego stosuje się odpowiednie współczynniki korygujące. Jest też problem ogrzewania tak zwanych części wspólnych. W budynkach stosuje się podzielniki ciepła, które niektórzy błędnie nazywają licznikami czy miernikami. One nie mają nic wspólnego z ilością zużytego ciepła. Służą jedynie umownemu podziałowi kosztów. Owszem, są nowoczesne liczniki ciepła, ale można je stosować w przypadku, gdy każdy lokal posiada niezależne zasilanie. Liczniki stosuje się powszechnie w nowych budynkach. W starych konstrukcjach jest to niemożliwe. Podzielniki nie są jednak montowane w łazienkach i na pionach grzewczych. Jak słusznie zauważył sąd w Tucholi, mieszkańcy wykorzystują grzejniki łazienkowe do ogrzania całego lokalu. Oczywiście, wszyscy mieszkańcy muszą ponosić koszty ogrzewania części wspólnych i łazienek także. Jednak sposób obliczania należności z tego tytułu musi być zawarty w regulaminie, a tego nie było w tym przypadku. Sąd na podstawie opinii biegłego ustalił również, że w budynku nie ma ciepłomierzy do rejestracji ciepła użytego do podgrzania wody.
„Powódka dzieli koszty zakupu ciepła w ten sposób, że dokonuje połączenia opłaty za moc zamówioną mającą charakter stały i niezależny od faktycznie zużytej ilości ciepła z opłatą za zużyte ciepło mającej charakter opłaty zmiennej w zależności od zachowania odbiorców i warunków pogodowych. Tak ustaloną kwotę wspólnota pomniejsza o koszt podgrzania wody użytkowej w ilości zarejestrowanego zużycia ciepłej wody poprzez wodomierze zainstalowane w lokalach i stawki ustalonej kalkulacją.” – czytamy w sądowych materiałach.
Biegły stwierdził, że stosowane stawki za podgrzewanie wody są błędne, ponieważ przy ich kalkulacji nie uwzględniono zmian taryf w poszczególnych sezonach grzewczych. Kalkulacje zawierają też błędy matematyczne oraz przyjęto w nich niewłaściwą wartość gigadżuli potrzebnych do ogrzania metra sześciennego wody.
„Powódka w sposób nieuzasadniony technicznie stosuje podział kosztów całkowitych ogrzewania budynku w proporcji 30/70 procent nie wskazując jakichkolwiek kryteriów determinujących dokonanie procentowego udziału w takim, a nie innym stosunku. Należy zauważyć, że tylko koszt mocy zamówionej w koszcie całkowitym przekracza 30 procent. Znane mi opinie biegłych wskazują na to, że udział pobieranego ciepła przez elementy grzewcze nieopomiarowane w lokalach emitują ponad 50 procent całkowitego ciepła, co wskazuje na zasadność przyjmowania udziału kosztów wspólnych w wysokości co najmniej 70 procent kosztów zużycia całkowitego. Obecnie w opracowaniach jednostek naukowych zaleca się stosowanie podziału kosztów ogrzewania w proporcji 70/30 – 80/20 procent.”- pisze w swej opinii inż. Milczarek. Zatem jeśli opłata stała, niezależna od zużycia w cenie ciepła miałaby stanowić 70 lub 80 procent, to podzielniki natychmiast można wyrzucić do kosza. Cały ten chory system traci sens. Nie sposób tutaj przytoczyć w całości obu opinii biegłego, ale wykazał on wiele błędów i uchybień w sposobie rozliczania sępoleńskiego ciepła. Sąd Rejonowy w Tucholi postanowieniem z 9 października 2017 roku oddalił w całości powództwo wspólnoty mieszkaniowej przy ulicy Szkolnej.
„Zdaniem sądu złożone do akt obie opinie biegłego są w pełni wiarygodne, trafne, pełne, wyczerpujące, niezwykle szczegółowe, sporządzone przez fachowca, bezstronnego, nie zainteresowanego takim czy innym rozstrzygnięciem i nie mogły być wobec tego przez sąd pominięte.” – czytamy w uzasadnieniu wyroku.
Wspólnota, zapewne za namową ZGK odwołała się od tego rozstrzygnięcia, ale znowu poniosła porażkę. Wyrokiem z 24 maja br. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy oddalił apelację utrzymując wyrok pierwszej instancji w mocy. Wyrok jest prawomocny.

Sąd uznał, że jeśli we wspólnocie nie ma wewnętrznego regulaminu rozliczania ciepła, co jest bezdyskusyjne, to zgodnie z ustawą O własności lokali, mieszkanka bloku przy ulicy Szkolnej powinna być obciążona wydatkami za ciepło stosownie do swego udziału we wspólnocie, czyli 3 procent, w stosunku do ogółu wydatków. W myśl tego biegły wyliczył, że zamiast absurdalnej dopłaty należy się jej zwrot nadpłaty w kwocie 191,41 złotych.
To nie jedyne koszty, jakie w związku z tą sprawą poniesie wspólnota mieszkaniowa, czyli wszyscy sąsiedzi. Wspólnota w sądzie korzystała z zawodowego pełnomocnika, a sąd okręgowy zasądził jej 900 złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego. Czy to było potrzebne? Ukarano wspólnotę, a narozrabiał ZGK.

Czy komunalna spółka, której szefem jest burmistrz Stupałkowski, wyciągnie lekcję z sądowych wyroków? Czy przejdzie do porządku dziennego i dalej będzie łupiła swoich chlebodawców? Wniosek dla tych drugich jest prosty: Jeśli w waszej wspólnocie nie ma prawidłowo uchwalonego regulaminu rozliczania ciepła, to zapomnijcie o dopłatach. Najlepiej byłoby słynne podzielniki ciepła zdjąć z kaloryferów, ponieważ mieszkańcy łudzą się, że działają one jak liczniki, a tak nie jest. Taki system jest skomplikowany, budzi niepotrzebne emocje i konflikty. Ile razy do naszej redakcji przychodzili lokatorzy, którzy twierdzili, że cały dzień przebywają w jednym pomieszczeniu, a w pozostałych mają zakręcone grzejniki? Myśleli, że coś zaoszczędzą, a tymczasem mieli dopłaty. Po co ta cała zabawa?